物业管理条例怎么改？听听专家怎么说

　　物业管理问题,关系到家家户户。2006年我省出台了《福建省物业管理条例》。近年来，福建省物业纠纷案件数量不断攀升，呈现出诉讼主体及法律关系复杂、判决率高、调解难度大等特点，各级行政主管部门接到的物业投诉数量居高不下。各级人大代表有关物业服务管理的议案、建议比较集中，反映了社会的普遍关切。

　　为此，2016年省人大常委会启动了《福建省物业管理条例》的修订工作，并于去年9月提交省人大常委会会议一审。随后，省人大常委会法工委又组织开展了立法调研。为更好地完善物业管理立法，24日，省人大常委会法工委举行专家论证会，来自我省法律法学界的专家学者对正在修订的省物业管理条例进行把脉，为完善物业管理支招。

　　问题一：小区地下室、架空层到底归谁?

　　小区地下室和架空层的权属问题一直以来争议颇大，也是此次物业管理条例修订的一个重要问题。那么，物业管理区域内的地下室、底层架空层等是否属于物权法规定的建筑区划内的其他公共场所，能否通过购房合同约定其权属问题呢?

　　福建拓维律师事务所合伙人李文希认为，这个问题应看小区规划和基于规划的商品房买卖合同约定。即首先考虑一个小区的物业管理区域内的地下室、架空层在规划时是否划为公共场所。如果划为公共场所，则应当归全体业主所有，如果划为专有部分，则可以通过购房合同进行约定权属问题。

　　福州市中级人民法院民事审判第一庭副庭长林哲森表示，在具体实践中遇到此类问题需确认权属时，一般由法院发函产权交易登记中心，确认按照规划架空层、地下室是否计入公摊面积，如果计入公摊面积，则属于公共场所。

　　问题二：小区内违法违规如何解决?

　　在住宅小区违规开设培训班;穿墙打洞，擅自改变房屋结构;乱停车占用绿化带和消防通道……业主在小区出现上述种种行为，是不是仅靠物业公司来巡查、劝阻并沟通协调解决呢?

　　在前期的调研中，不少物业管理部门提出，由于物业企业没有执法权，遇到业主违法违规的情况，只能上门做工作，但遇到难沟通的业主，问题就迟迟解决不了。如何能在立法中破解呢?

　　省社科院法学研究所副教授詹云燕认为，对于违反法律法规的行为，只能由相关行政部门进小区执法，但对于违反小区管理规约、临时管理规约或合同约定的行为，则可以按照管理规约约定的方式采取管理措施，或根据合同约定由责任方承担违约责任。

　　“比如业主在小区乱停车，可以要求业主按管理规约承担违约金，但不能对业主处以处罚，因为自治管理没有处罚权。”詹云燕说，对于违反管理规约的行为，行政部门也不能介入处理，因为没有执法依据，除非在本条例中新设立行政处罚，让行政执法进小区。

　　福州市住房保障和房产管理局法规处处长张德新认为，解决小区内违法违规责任不明、处理权限模糊等问题，可借鉴上海等地的做法，规定县级以上人民政府要建立住宅小区综合管理职责清单，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确和细化分工、明晰管理边界，配套编制涉及住宅小区综合管理若干问题的业务流程和操作指导手册，明确发现渠道、处置要点、操作路径、时间节点要求等。

　　问题三：维修资金紧急使用如何才能既安全又高效?

　　随着城市社会经济的不断发展进步，新时代对维修资金管理提出了新要求。紧急情况下需要使用时，如何规定才能做到既审核快捷又确保资金的规范使用?

　　“目前维修资金存在的主要问题不是滥用，而是用不起来。”福州大学法学院院长黄辉认为，针对这个主要矛盾，可以借鉴四川等地的规定，在遇到紧急情况时先采取应急措施，由物业服务企业报告物业所在地街道办事处，街道办事处查勘现场后予以确认，并向房产管理部门提出住宅专项维修资金应急使用备案申请。备案后，房产管理部门在24小时内划转部分资金，维修工程竣工验收公告后，申请人再持竣工验收报告、审价报告等资料申请拨付维修资金余额。

　　省社科院法学研究所研究员张学文认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，专项维修资金的使用应该经三分之二业主同意。紧急情况下维修资金的使用同样不能背离此规定。如果区别对待，有可能出现物业管理企业或者业委会以紧急维修为由，逃避业主的同意和监督。同时，“紧急情况”在实践中也难以准确界定。

　　据了解，《福建省物业管理条例(草案)》拟于5月提交省人大常委会会议二审。