《福建省物业管理条例》将于明年元旦起施行 破解物业纠纷“老大难”

　　业主委员会成立难，物业收费难，专项维修资金使用难，小区乱停车管理难……老百姓生活中常见的物业纠纷“老大难”问题，将有望随着明年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》得以破解。

　　9月30日，省十三届人大常委会第六次会议表决通过《福建省物业管理条例》，该条例是根据近年来物业管理过程中出现的新矛盾、新问题，对2007年施行的我省物业管理条例的修订。条例由省人大常委会2016年牵头组织起草，历时3年，通过各方座谈、调研走访、专家论证、问卷调查、公开征求意见等多种方式，集民智纳民意，对物业管理的一些制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排，切实提高了立法质量。

　　十个以上业主可申请召开首次业主大会

　　目前，我省物业小区成立业主大会和业主委员会的比例较低。实践中，业主大会召开难、业主委员会成立难的情况较为普遍。鉴于上位法对召开首次业主大会的条件未作明确规定，为解决现实矛盾，条例降低申请召开首次业主大会的门槛，明确规定十个以上的业主也可向所在地的乡(镇)政府或街道办事处提出书面申请，筹备召开业主大会首次会议。

　　针对目前公共租赁房承租人数量逐年增长，其居住年限长，在物业管理中的相关权利不宜简单和其他中短期承租人等同，条例还赋予其准业主地位，规定公共租赁房承租人可根据租赁合同的约定，代行部分业主权利。这在全国省级地方立法中属于首创。

　　此外，一些业主的直系亲属对小区公共事务管理比较热心，但由于其并非产权记载的业主，参加业委会委员选举往往不被认可，条例回应现实需要，对此适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期间代其行使全部或部分业主权利。

　　业主大会可授权物业管理小区乱停车乱搭盖

　　小区业主损害公共利益和建筑物安全的违章建筑、阻碍交通的乱停车等不良行为，物业服务企业目前可以采取的措施只有口头劝阻或向业委会、行政机关报告，无法及时制止和处理，由此导致业主之间、业主与物业企业之间矛盾激化。

　　条例借鉴村民自治组织制定村规民约的做法，规定管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的，规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务，对全体业主具有约束力的自主管理行为准则。通过业主集体授权的方式，明确提出管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。

　　紧急情况专项维修资金使用需在五个工作日内审核

　　专项维修资金申请使用过程烦琐，办理周期长，在物业管理区域内发生紧急情况下，物业共用部位、共用设施设备往往无法得到及时维修、更新、改造，严重影响了业主的日常生活和工作。

　　为此，条例明确在共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯出现安全隐患等9种紧急情况下使用专项维修资金的审核程序，规定代管单位自收到申请之日起5个工作日内完成审核;经审核符合拨付要求的，代管单位应及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;逾期不审核的，视为同意，并规定业主大会可在管理规约中规定，在专项维修资金中抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户，物业服务企业应将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，在物业管理区域内醒目位置公告，并可通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

　　小区公共收益归全体业主所有

　　小区停车费、电梯广告费、智能快递柜管理费……这些小区公共收益的归属、使用和管理常常是一笔糊涂账。

　　为此，条例明确规定物业服务企业利用物业管理区域内属业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不得超过公共收益的30%，其余部分应存入业主大会或业主委员会专用账户，至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情况。经业主大会决定，公共收益可用于抵扣业主的物业管理费用及业主大会决定的其他事项支出，

　　针对有的小区建设单位在利益驱动下，将小区内规划设置的车位出售给小区外的单位和个人，进一步加剧了小区停车难的状况，条例规定，小区车位(库)应首先满足业主需要，不得出售给小区以外的单位或个人，业主要求承租尚未处置的规划车位(库)的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。