户籍改革挂钩去库存：农民工市民化路径显现

　　尽管中央经济工作会议尚未召开，但监管层的一系列表态，已经勾勒出未来房地产调控的基本脉络。

　　12月14日，中共中央政治局召开会议强调，化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。其中，“农民工市民化”的提法与此前市场传闻的“财政补贴首次进城买房的农民”不谋而合，也被认为是最大亮点。

　　此前的11月11日，李克强总理在国务院常务会议上指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。这种提法还是首次。

　　权威人士指出，将户籍改革、农民工市民化与房地产去库存直接联系，包含着与以往完全不同的政策思路。其背后的逻辑是，在房地产市场内生动力不足的情况下，将行业重新置于城镇化和人口流动的大背景下，为其发展提供更为深远的空间。而“去库存”仅仅是这种变革的第一步。

　　“去库存”表象背后

　　在中央政治局会议之前，高层曾三次在公开场合提到房地产，其核心内容十分一致，直指“去库存”。

　　“如果把这种表态仅仅理解为‘去库存’，未免太表面了。”一位接近决策层的权威人士向21世纪经济报道表示，对于楼市高库存的判断，早在一年多前就已定性。

　　住建部此前曾发布文件，支持房企将过剩房源向社会出租，并强调库存高企的三四线城市无需再盖新楼进行安置。

　　如今，“去库存”的重要性陡然提升，在上述人士看来，是因为房地产市场的颓势已经拖累了经济增长。“过去这些年，房地产与宏观经济的互动模式主要有两种，第一种是房价上涨过快时进行打压，第二种是经济增速放缓时给予楼市支持，如今的情况就属于后者。”

　　他认为，要解决这一问题，不仅仅是“去库存”那么简单，监管层的根本目的，是寄望房地产业诞生新的增长力，在“稳增长”中继续发挥作用。

　　这种思路有迹可循。继去年7月国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》后，今年11月9日，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少。

　　李克强总理提出的“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，以及中央政治局会议释放的最新信号“农民工市民化”，被认为与此一脉相承，且将是今后的主导思路。

　　值得注意的是，以往的房地产调控政策，则专注在信贷、税收、限购，乃至保障房等领域，甚少与户籍直接挂钩。

　　为何会出现这种不同？该人士表示，其一，经过多年的高速增长，房地产市场供应过剩，行业的内生动力不足，只能借助外部力量来推动。其二，站在经济增长的角度，推动“农民工市民化”还可加快产业结构调整，消化过剩产能，并推动房地产业长期发展。

　　人口流动与房地产

　　上述户籍改革的思路，无法脱离另一个大背景，即城镇化带来的人口流动。

　　今年11月，习近平总书记就“十三五规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿的以农民工为主体的外来常住人口。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，按照国际惯例，在城镇化率从30%向70%演进的过程中，经济增长、人口流动还会保持在较高的速度。按照我国的城镇化率，房地产业仍然存有增长空间。

　　回顾历史，城市化进程推动的人口流动，对于我国房地产市场的发展有着决定性影响。

　　中信建投的报告指出，过去30多年来，我国经历了3次大规模的人口迁移，其迁移轨迹与房地产市场的发展十分吻合。

　　其中上世纪90年代相比80年代，户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出。

　　第三次迁移发生在21世纪以来。在“马太效应”的作用下，全国人口流迁规模和速度持续强化。东部地区的人口迁入量仍然占有绝对优势；西部地区虽有大量人口迁出，但仍然具有一定的凝聚力；中部地区则首次成为全部净迁出地区。

　　按照该机构的观点，人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化，甚至是主导市场的唯一要素。据统计，2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

　　分析人士指出，如果此轮户籍改革和“农民工市民化”能够顺利推进，将可能带动人口的下一轮大迁徙，并真正开启房地产市场的“白银时代”。在人口红利逐渐消失的情况下，这种迁徙尤为重要。

　　楼市政策的主与次

　　尽管中央经济工作会议尚未召开，但综合各项公开信息，未来房地产调控的脉络已经十分清晰。上述权威人士表示，从主次顺序来看，与城镇化有关的户籍、土地等政策将作为未来的主导，为房地产发展提供长期动力；传统的信贷、税收等层面也将有所松绑，以促进市场成交。

　　其中，此前市场传闻的“财政补贴首次进城买房的农民”，也被认为有其可行性。今年12月初，河南濮阳出台《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，明确对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。

　　中原地产的分析认为，未来与房地产有关的信贷政策有放松的可能，如进一步下调首付比例等。但作为一项抑制需求的“负面政策”，房产税的推出会愈加谨慎，并有可能延缓出台。

　　但对于人口流动与化解楼市库存的关系，仍然存在不少疑问。

　　杨红旭指出，按照现有的城市资源分配情况，未来人口仍然主要向一线城市和东部城市流动，中西部地区由于缺乏城市资源和产业配套等，将继续成为人口流出地。

　　楼市库存的分布区域恰恰相反，库存主要集中在二三线城市和中西部地区，一线城市和东部地区仍然面临供不应求的局面。如此一来，人口流动的方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解，一线城市的供应压力反而会加重。

　　中信建投的报告也指出，一线城市和紧邻三大经济圈的次中心城市，仍将享受外来优质人口流入带来的人口红利。除非出现国家层面的重大政策，如京津冀、长江经济带、一带一路等，否则人口迁徙的方向很难发生变化。

　　与新一轮政策调整并存，房地产市场也已经进入到调整期。中国房地产业协会副会长任志强近日表示，未来6-7年间，房地产销售面积每年维持13亿到14亿平方米的水平，难以继续增长。其他相关的指标则逐步触顶回落。

　　对于房价，任志强认为，受货币发行量和通胀水平的影响，房价仍有上涨动力。